Maling før salg eller fraflytning: hvad betaler sig, og hvad kan udlejer kræve?

Kort fortalt

• Før salg: Mal mørke, plettede og slidte flader lyse og neutrale, og tag træværket med. Spring de store renoveringer over.
• Før fraflytning: Udlejer kan kræve boligen afleveret i den stand, du fik den i, bortset fra det slid, der ikke hører under din vedligeholdelsespligt. Aldrig i bedre stand.
• Mal aldrig over en fugtplet uden at kende årsagen. Den kommer igen.
• Regn baglæns fra fristen: fotograferingen ved et salg, fraflytningsdagen ved en lejebolig.
• Indvendigt malerarbejde giver ikke håndværkerfradrag i 2026.

To opgaver, der kun ligner hinanden

Begge dele handler om at gøre en bolig klar til andre. Men målet er forskelligt, og det er reglerne også.

Kilder: lejeloven § 187 og Bolius, «Gør dit hus lettere at sælge» og «Depositum ved leje af lejlighed».

Skal man male, før man sælger sin bolig?

Ofte ja. Ikke fordi der står en fast gevinst på malerspanden, men fordi maling fjerner meget af det, der trækker ned på billederne og ved fremvisningen: mørke vægge, gulnede lofter, karme med afskallet maling og mærker efter billeder og møbler.

Bolius’ råd til sælgere peger samme vej:

• Mal mørke vægge lyse. En lys bolig virker større.
• Vælg neutrale farver, så flere typer købere kan forestille sig at bo der.
• Mal slidt træværk, og ret de små fejl som løse håndtag og knirkende døre.

Vores råd: Er der ikke tid eller penge til hele boligen, så start der, hvor køberen danner sig det første indtryk: entréen, stuen, køkken-alrummet og de rum, der kommer med på salgsbillederne. Loftet i et soveværelse kan godt vente. En mørk accentvæg i stuen kan ikke.

Husk karme og fodpaneler. Det er dér, slid og stød sidder, og det er dem, man ser, når man står i døråbningen. Flügger anbefaler glans 20 til paneler og dørkarme, fordi væggen sjældent har højere glans end det.

Hvad kan ikke betale sig før et salg?

• Det store køkken- eller badeværelsesprojekt. Ifølge Bolius dækker den slags renoveringer sjældent udgiften fuldt ud, når boligen sælges.
• Hurtigt og sjusket arbejde. Bolius advarer om, at dårligt udførte istandsættelser kan forringe værdien. Maling på stikkontakter, løbere og ujævne kanter ses ved fremvisningen.
• Pletmaling. En væg ændrer farve over tid, blandt andet fordi solen bleger den (Bolius). En frisk plet midt på en gammel væg ses derfor ofte. Mal hellere hele vægflader fra hjørne til hjørne.
• At male over skader. Et fugtskjold forsvinder ikke, fordi det bliver malet over. Bolius skriver, at det kommer igen, hvis årsagen ikke er fundet og stoppet. Som sælger har du desuden pligt til at oplyse køber om de forhold, du kender. Find årsagen, få den udbedret, forsegl pletten, og mal så.

Hvilken farve skal man male i før salg?

Lys og neutral. Hvid eller brækket hvid på vægge og lofter er det sikre valg, fordi det passer til flest møbler og flest købere. Flügger anbefaler lyse farver og en maling med lidt mere glans end normalt, hvis et rum skal virke lysere. En ultramat maling suger lyset til sig.

Glansen afgør, hvor meget væggen tåler, og hvor meget lys den kaster tilbage. Det er det samme valg, uanset om du skal sælge eller blive boende.

Hvad skal males ved fraflytning?

Her er det ikke smagen, der bestemmer, men lejekontrakten og lejeloven. Hovedreglen står i § 187: Du skal aflevere boligen i samme stand, som da du overtog den. Undtaget er det slid og den ælde, som ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt. Og du kan aldrig pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end du fik den i.

I praksis handler det om to spørgsmål: Hvem har den indvendige vedligeholdelse, og hvordan så boligen ud, da du flyttede ind?

1. Læs lejekontrakten. Den viser, hvem der har den indvendige vedligeholdelse: hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling (lejeloven § 111). Har udlejer den, betaler du ikke for almindeligt slid, men stadig for skader som huller i døre. Har du den selv, skal slidet også udbedres.
2. Find indflytningsrapporten. Den viser standen ved overtagelsen. Udlejere med mere end én lejlighed skal lave den. Har de ikke gjort det, bortfalder deres krav om istandsættelse, medmindre det gælder skader, du er ansvarlig for (§ 90).
3. Tjek farven. Har du malet i en anden farve end den, du overtog, så regn med, at den skal tilbage.
4. Se på væggene med udlejers øjne. Bolius’ tommelfingerregel: Efter 1-12 måneders leje er der som regel ikke behov for maling. Efter 2-4 år er der næsten altid behov for at male væggene og hvidte lofterne. Efter 5-6 år eller mere skal paneler og gulve også vurderes.

Skal du selv male, før du flytter ud?

Du må gerne. Bolius skriver, at lejeren selv må istandsætte helt frem til fraflytningen, men at arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt. Mener udlejer, at det ikke er godt nok, risikerer du at betale to gange: først for din egen maling og dine weekender, så for udlejers maler.

Lader du udlejer stå for istandsættelsen, er det udlejers håndværker, der kommer, og udgiften bliver typisk modregnet i dit depositum. Det er ikke nødvendigvis forkert, men så er det udlejer, der vælger, hvem der maler.

Vores råd:

• Det kan du selv klare: et værelse eller to med hele, glatte vægge, hvor farven skal være den samme. Afdæk, vask med grundrens, pletspartl hullerne, og mal et eller to lag efter behov.
• Lad en maler tage det: når der er mange huller efter ophæng, en mørk farve der skal tilbage til hvid, nikotin i lofterne, træværk der skal slibes, eller når du flytter og maler i samme uge.
• Lad det være: når udlejer har den indvendige vedligeholdelse, og der kun er almindeligt slid. Så maler du for egen regning noget, du ikke skulle betale for.

Er du selv udlejer eller administrator, så maler vi også ved til- og fraflytning. Læs mere under boligselskaber og malerarbejde for erhverv.

Hvor lang tid tager det at male en lejlighed?

Det afhænger mere af forarbejdet end af kvadratmeterne. Et par rum med hele vægge går hurtigt. Mange huller, mørke farver, nikotin og træværk tager tid, fordi hvert trin skal tørre, før det næste kan begynde. En hel lejlighed er flere dages arbejde, ikke et par timer.

Tidsplan før en fraflytning

1. Når du har sagt op: Find lejekontrakt og indflytningsrapport frem, og tag billeder af alle rum. Bolius anbefaler billeder både ved ind- og fraflytning. Indhent tilbud nu, ikke i flytteugen.
2. Når møblerne er ude: Det er her, maleren skal ind. Tomme rum er lettere at afdække og hurtigere at male. Har du nøgler til både den gamle og den nye bolig i en periode, er det dér, malerarbejdet skal ligge.
3. Rækkefølgen: Loftet før væggene og træværket til sidst, som Flügger også anbefaler.
4. Senest kl. 12 på fraflytningsdagen: Boligen skal være fraflyttet. Husk også rengøringen.
5. Til flyttesynet: Mød op, og gennemgå fraflytningsrapporten punkt for punkt. Er I uenige, kan sagen gå til huslejenævnet.

Tidsplan før et salg

1. Ryd op først. Bolius anbefaler hellere for få møbler end for mange. Når tingene er væk, ser du, hvad der faktisk skal males.
2. Udbedr skader, før der males. Fugt, revner, løse lister og døre, der binder.
3. Mal: lofter, vægge og til sidst træværket.
4. Gør rent, luft ud, og lad så fotografen komme.

Hvad koster det at få malet en lejlighed, og er der fradrag?

Prisen afhænger især af, hvor mange kvadratmeter væg og loft der skal males. Prisberegneren regner dem ud fra gulvarealet i de rum, du vil have malet. Dertil kommer spartling, hvor meget træværk der skal med, og om en mørk farve skal dækkes. Se et vejledende overslag i prisberegneren for malerarbejde.

• Ingen fradrag. Indvendigt malerarbejde står ikke på skat.dks liste over arbejder, der giver håndværkerfradrag i 2026. Fradraget på op til 9.000 kr. pr. person dækker blandt andet nye vinduer og yderdøre og kun arbejdslønnen. Læs mere i håndværkerfradraget 2026.
• Beskriv opgaven ens til alle, så tilbuddene kan sammenlignes. Hvordan du gør, står i artiklen om timepris eller fast pris hos maleren.

Er væggene så medtagne, at maling ikke er nok, så læs om fuldspartling og om forskellen på fuldspartling, filt og glasvæv. Skal et gult træloft være hvidt før salget, så se mal træloftet hvidt. Binder dørene, eller er en karm skadet, kan tømreren tage det i samme omgang som maleren, se indvendige døre. Resten af det, vi maler indendørs, står under indvendigt malerarbejde, vægge og lofter og vinduer og døre.

Hvis du kun når én ting

Før et salg: Mal de mørke vægge i entréen og stuen lyse. Det er dem, køberen ser først, både på billederne og i døren.

Før en fraflytning: Find lejekontrakten og indflytningsrapporten, og gå boligen igennem med dem i hånden, før du køber så meget som en spand maling. Sammen med lejeloven afgør de to papirer, hvad du skal male — ikke udlejers smag og ikke din egen.